
# 원고 양정숙 vs 피고 윤건우 -- 임차권존재 확인 청구

## 청구취지
별지목록 제5항 기재 부동산에 관하여 원고 양정숙에게 원고 양정숙과 피고 윤건우 사이의 2024. 2. 1. 임대차계약에 의한(2024. 2. 1.부터) 기간 5년, 임대차보증금 300,000,000원, 차임 매월 5,000,000원으로 한 임차권이 존재함을 확인한다.

## 청구원인
1. 임차권 존재 확인청구
1) 피고 윤건우는 2023. 10. 1. 소외 이수인에게 별지 목록 제 5 항 기재 부동산(이하 '흑석동 상가')을 매매대금 10억 원, 이 중 계약금 2억 원은 계약 당일에 지급하고, 중도금 5억 원은 2024. 1. 1. 지급하기로 하고. 잔금 3 억 원은 2024. 5. 1. 지급하기로 약정하여 매도하고, 이를 인도하였습니다. 다만, 소유권이전등기는 마쳐주지 않았습니다.

2) 원고 양정숙은 2024. 2. 1. 이수인으로부터 흑석동 상가를 임대차기간 2024. 2. 1.부터 2029. 1. 31.까지, 보증금 3억 원, 월 차임 500만원으로 정하여 임대차계약을 체결하고 이를 인도받아 같은 날 사업자등록을 신청하여 대항력을 취득 한 뒤 '맛나식당'을 운영하고 있으며, 같은 날 보증금을 이수인에게 지급하였습니다.

3) 이후 이수인의 귀책사유로 피고 윤건우는 2024. 5. 15. 이수인에게 흑석동 상가에 관한 매매계약을 해제한다는 의사표시를 하였으며. 이 해제 통지는 2024. 5. 16. 이수인에게 도달하여 이수인과 피고 윤건우 사이의 매매계약은 해제되었고, 피고 윤건우는 상
가임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임대인의 지위를 승계하였습니다.

4) 임차권을 피고 윤건우는 거의 매일같이 원고 양정숙이 운영하는 식당에 찾아와 '매매계약을 해제하였으니, 식당 운영을 중단하고 흑석동 상가를 인도하라'고 요구하며 원고 양정숙의 임차권을 인정하지 않는 등 양정숙의 임차권에 현존하는 불안, 위험이 있고 이
를 제거함에는 이행의 소를 제기할 방법이 없어 확인판결을 받는 것이 가장 유효적절한 수단이므로, 확인의 이익이 인정됩니다.

2. 피고의 예상되는 항변
1) 매매계약 해제의 소급효 주장
피고는 매수인인 이수인의 귀책사유로 매매계약이 해제되었으므로, 이에 기반한 임대차관계는 보호받을 수 없다고 주장할 지 모릅니다.
그러나, 계약해제의 소급효는 제3자의 권리를 해할 수 없으므로, 계약해제 이전에 계약으로 인하여 생긴 법률효과를 기초로 하여 새로운 권리를 취득한 제3자가 있을 때에는 그 계약해제의 소급효는 제한을 받아 그 제3자의 권리를 해하지 아니하는 한도에서만 생
깁니다.
판례(대판 2003.08.22. 2003 다 12717)는 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 대항력을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하고, 이 경우 소유권을 회복한 제3자는 임대인의 지위를 승계한다고 판시합니다. 따라서 건물의 미동기 매수인인 소외 이수인도 사실상·법률상 처분권자로서 적법한 권한 있는 임대인에 해당한다고 할 것이고, 이렇게 소유자가 될 임대인으로부터 목적물을 임차한 임차안은 상가건물임대차보호법 둥 법률에서 정한 대항력 요건을 갖추면 그 대항력에 따라 임대차관계를 보호받습니다.
따라서 위 피고의 주장은 이유 없습니다.

2) 차임연체에 따른 해지 주장
피고는 이수인에게 차임을 연체한 액수와 피고에게 연체한 차임 액수를 합하면 상가건물 임대차보호법상의 3기를 넘는 연체 차임액을 충족하여 임대차계약을 해지 가능하다고 주장할지 모릅니다.
그러나, 판례(대판 2008.10.09. 2008 다3022)는 임대차 계약의 임대인 지위를 승계한 자가 있는 경우, 임차전물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않는다고 판시하고 있습니다. 따라서 원고 양정숙이 이수인에게 지급해야할 2024. 3월 및 4월의 연체차임 채권에 대하여는 별도의 채권양도가 없었던 바, 피고 윤건우에게 이전되지 않았으며. 2024. 8월 및 9월의 연체차임은 2기에 불과하므로 임대차를 해지할 수 없습니다.
따라서 피고의 주장은 모두 이유 없습니다.

3. 소결
따라서 흑석동 상가에 관하여 원고 양정숙에게 원고 양정숙과 피고 윤건우 사이의 2024. 2. 1. 임대차계약에 의한 2024. 2. 1.부터 기간 5년, 임대차보증금 3억 원, 차임 매월 5백만 원으로 한 임차권이 원고 양정숙에게 존재함을 확인합니다.







